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不動産エキスパートが語る福岡不動産マーケットの現況と物件選びのポイント

  • 株式会社サンク 代表取締役 福田浩司
                        住宅情報(現SUUMO)の広告営業として、東京・大阪・福岡エリアで、新築分譲マンションから分譲戸建て・注文住宅の領域までを経験。今まで見学したモデルルームや現地は3,000物件以上。現在は福岡にて独自の住宅情報誌「Serende」や新築マンションのマーケティングレポートの発行を行いながら、「住宅購入セミナー」の講師をするなど、「福岡の不動産エキスパート」として活動。
  • 目次

福岡市の不動産マーケット

好景気による地価の上昇に加え、2020年に開催される東京オリンピックに伴う工事価格の値上がりといった要因も相まって、新築マンションの価格は、ここ数年全国的に上昇傾向にあります。それは福岡市においても同様で、特に天神・博多へのアクセスが良く、住環境の整った地域の価格上昇が確認されております。そもそも福岡市は、英国モノクル誌の「世界で最も住みやすい都市」にランクインするなど、コンパクトシティとして高い評価を受けていましたが、JR博多駅や六本松、天神ビックバンなどの多くの開発により、さらにポテンシャルが上昇し、それに伴い土地価格も上がってきているのです。
それでは、福岡における新築マンションの価格は、今後どう推移していくのでしょうか。
一般的に考えられるのは、東京オリンピック終了後に建設需要が一段落することでによる建築単価の下落。さらには不動産価格の上昇により需給バランスが崩れ、地価が下落するのではないかということです。ただし福岡市に関して言えば、少々見方が変わってきます。
全国的に人口減少が進む中、福岡市の人口は増え続けており、福岡市の試算によると人口増加の動きは2030年まで続くと見込まれているのです。※1
また、ビジネスや観光、商業にいたるまで、九州の中心として福岡に寄せられる期待値は高く、今後もホテル用地などを含めた不動産の取得意欲は衰えることなく続くと思われます。
さらには、「天神ビックバン」の規制緩和施策に伴うオフィスの増床により、大手資本のマネージャークラスの流入が予測されます。この新たに流入した層による不動産価格の下支えも考えられ、土地の価格が下る要素が見当たらないのが現状です。
建物に関しても現状、ゼネコン各社は、オリンピック後の需要減少を見越して経営をしていると考えられ、建築費が下がるとは考えにくいため、福岡市の新築マンションの価格は、まだしばらくは上昇傾向の相場が続くと言われています。

福岡市の新築マンション価格は上がるか?
【上昇要因】
● 福岡市の人口は2030年まで増加。
● 九州の中心としての魅力を持つ福岡の人気は持続。
● 天神ビックバンなど、開発に伴う不動産価格の下支え。
● 建築費の高止まり。
【下降要因】
● 東京オリンピック終了による建築需要の一服感。
● 不動産価格上昇による需給バランスの悪化による下落。

今、マンションは買い時なのか?
                      大幅な価格の上昇は、下落を想像させるのでしょうか。「新築マンションの価格が上がっているこの時期にマンションを買うべきか?」という相談をよく受けます。これは、購入後、すぐに価格が下がることを心配しての相談かと思います。
福岡市の新築マンションの価格相場については、先ほど述べたように、なかなか下がりにくい状況です。しかしながら、どれだけ考察してもマーケット予想はなかなか当たらないものです。そのため、下がることを想定すること自体は正しいと思います。
では、「この時期にマンションを買うべきか?」ですが、マンションのマーケットを見ながら買い時かどうかを判断するのではなく、ご自身とご家族のライフスタイルにとってベストなタイミングで購入されるのがいいかと思います。ただし、今後も価格の上昇傾向は続くことも考えられるため、早いタイミングで良い物件を購入することが大切です。
そして、不動産マーケットが読みにくいため、いつの時代でも購入の際には資産価値の高いマンションを選ぶことが重要です。
資産価値の高いマンションは、価格が下落するマーケットにおいても、価格が下がりにくく、上昇するマーケットにおいては、価格が早く回復する傾向にあるからです。
本レポートでは、資産価値が高いマンションについて、まとめてみたいと思います。
不動産マーケットが読みにくいため、いつの時代でも資産価値の高いマンションを選択する!

2.資産価値の高いマンションとは?

先ほど述べたように、資産価値の高いマンションというのは、不動産価格の変動の影響を受けにくく、また一時的に影響を受けたとしても回復しやすいと言われています。ではマンションの資産価値が高いとはどういうことなのでしょうか?
「土地」「建物」「信頼・安心」という3つのカテゴリーに分けて考えていきたいと思います。

1.立地 − 人気エリアにある、駅から近い物件は資産価値が高い。

いきなりですが、マンションの資産価値というのは、ほぼ立地で決まると言われています。
多くの人が住みたいと思う立地の物件は需要が高いため、資産としての価値が落ちにくいのです。
それでは資産価値を上げる立地とは、どういったものなのでしょうか?
一言で言えば、「人気エリア」ということになります。
歴史ある土地や景観の良いウォーターフロントやパークサイド、開発によって利便性が上がったエリアなどが人気エリアの特徴としてあげられます。
更に、福岡では交通の利便性が高く、買い物などの利便施設や教育環境が充実した「暮らしやすい街」としての条件が整っているエリアが「人気エリア」となっている傾向が強いです。
当たり前ですが、人気エリアだからこそ多くの人が住みたいと思い、需要が高まり、資産価値が担保されるのです。そして多くの人が集まることで、生活の利便性が向上する施設が集まり、更に住みよい街へと発展していきます。
この「人気エリア」に加えて、もう一つ資産価値を向上させる条件があります。
それが、「駅徒歩5分以内」です。
もともと集合住宅を求める人は快適なアクセスを求める傾向が強いため、駅までの距離は重要になるのです。最寄りの駅まで近ければ近いほど、存在する面積が限られるため、資産価値にはプラスに働きます。
一つの目安として言われているのが、近さを実感しやすい「徒歩5分以内」です。人気エリアの最寄り駅から近い物件というのは存在する面積が限られるため、資産価値も高いのです。

資産価値の高いマンションの立地条件
● 住宅地として人気エリアであること
再開発など、多くの人が住みたいと思う魅力のある街。歴史ある土地、ウォーターフロント、パークサイド、再開発エリア
交通利便が高いこと。買い物などの利便施設が充実。教育環境が整っている。
● 最寄り駅から5分圏内
希少性が高い快適なアクセスを実現

「パークホームズ西新トラッドマークス」がある西新は、上のランキングを見ると、福岡市の中でも住宅地として人気が高いのがわかります。
その理由として、地下鉄空港線の利用で天神、博多といった主要ターミナル駅にダイレクトで行ける良好な交通アクセスや、西新商店街をはじめ、買い物施設などの利便施設が充実していることなどが挙げられます。また、現在進行中のプラリバ跡地の開発によって、さらに利便性が向上することも期待されています。
そして西新は、修猷館をはじめ、文教施設の多いエリアであり、教育環境が整っていることでも知られています。このように「暮らしやすい街」としての条件が揃っていることが、西新の人気を高めているのだと思われます。
こうした西新の人気に加え、「パークホームズ西新トラッドマークス」は最寄りの地下鉄空港線「西新」駅から徒歩3分の所に位置し、「最寄り駅から徒歩5分圏内」という目安もクリアしています。
こうした立地は、将来にわたって資産価値を維持しやすいと思われます。

2.建物 − 自分で変更することのできない共用部分こそ重要なポイント

資産価値がほぼ立地で決まると言っても、肝心の建物が良くなければ快適に暮らすことはできません。
建物にも、資産価値に影響を及ぼす重要なポイントがありますが、それは専有部分よりむしろ共用部分、つまり入居後、個人では変えられない部分にあると言えるでしょう。
まずは、快適な生活を送るためには明るく開放感のある部屋が欠かせません。そういった意味で、日当たりの良い南向きで、眺望がひらけた物件というのは人気があります。
さらに、将来的に前面に高層建物が建つ可能性が低く、眺望が維持されると見込まれるというのもポイントです。
建物の顔であるエントランスホールやエレベーターといった共用部分も重要です。長期の使用に耐える質の良い素材を使用しているか、パーツも良いものを使用しているかなど、共用部分によって物件の印象が決まると言ってもいいでしょう。
結局、建物の価値を決めるのは、皆がそこに住みたいと思うかどうかです。そのためには居住空間や共用部のデザインはもちろん、その物件が街の雰囲気に調和しているかどうか、さらには街の価値を高めるようなデザインであるか、といった点も重要です。

建物の資産的価値を決めるポイント
● 目の前が公園や広い道路で、将来にわたり日当たり眺望がよい立地であること。
● 共用部のデザイン性が高く、質の良いものであること。

パークホームズ西新トラッドマークスの建物「パークホームズ西新トラッドマークス」は日当たりの良い全戸南東向き。さらに南は約35m幅の明治通りに面しているため、将来的にも他の建物によって景観が圧迫される可能性が低いと思われます。
外観は落ち着いた色調で、洗練されたデザインは、アカデミックな街の雰囲気によく馴染むでしょう。
正面ファサードには伝統のヘリンボーン貼りのタイルがあしらわれるなど、アプローチ空間も優雅です。
エントランスホールの床にもヘリンボーンを描くことで、統一感と重厚感が増していて、まるでホテルのラウンジのような、ゆったりとした落ち着いた空間になっています。

3.信頼と安心 − 信頼できる事業主、長期修繕計画がきちんと立てられているマンションを選ぶ。

今やマンションは一般的な住居形態ですが、日本で最初のマンションが出来たのは1954年。今から64年ほど前です。
まだ、歴史は長いとは言えないのですが、ここに来て、マンションを購入する人が「どんな会社が開発したのか」といった点にもこだわるようになってきました。
つまり、造り手のこだわりや価値観を重要視するようになってきたのです。
そもそも、マンションの開発は、会社によって基準が異なります。
選定する土地へのこだわりに始まり、設備・仕様のレベル、施工に求める安全性、施工後の保証など、大手と言われる会社であれば、基準を自ら作り、こだわっているのが現状で、ある一定の価値基準や質の高さ、施工の安心を理解出来るようになっている事が多いものです。
そういう意味で、どの会社が手がけた物件かというのは重要であり、信頼性の高い会社が手がけた物件であれば、中古市場において人気は高く、資産価値に影響を及ぼすようになってきています。
次に大事になるのが管理です。せっかく信頼性の高い会社の高いマンションを購入したとしても管理の良し悪しは資産価値に影響を及ぼします。
誤解している人も多いのですが、マンションの管理は居住者が管理組合をつくり、管理会社と交渉して進めていくものです。そのため、入居した後の管理組合への積極的な参加は資産価値向上のために必要な事となります。
また、管理において長期修繕計画がきちんと計画されているかどうかが重要になります。
こちらは、購入時にマンションデベロッパーが計画をしているケースが大半となります。この計画が杜撰であると、10~15年おきに行われる大規模な修繕工事の時に資金が足らず、もめる原因になってしまいます。大規模修繕がきっちり行われなければ、当然ながら資産価値を損ねることになります。

● ブランド力の高いマンションを選ぶ。
● 管理組合の活動に積極的に参加して質の高い管理を目指す。
● 長期修繕計画を確認する。

三井不動産レジデンシャルの信頼と安心
                      「パークホームズ西新トラッドマークス」を手がける三井不動産レジデンシャルは、三井不動産グループの新築マンション等の住宅分譲会社であり、2016年度には4320戸の分譲マンションを供給し、分譲マンション販売戸数ランキングにて全国2位(※1)になっております。
年を重ねるごとに価値を増していく「経年優化」の思想にもとづいた、マンションづくりには定評があり、「住まいサーフィン」調べにおいて、アフターサービス満足度では、2年連続で1位を獲得(※2)しています。パークホームズ吉祥寺グランテラス(2009年竣工/分譲済)

※外観完成予想図は計画段階の図面を基に描き起こしたもので、形状・色等は実際とは異なります。なお、外観形状の細部、設備機器等は表現しておりません。また、敷地周囲の電柱・標識・ガードレール・横断歩道等につきましても再現していません。この完成予想図で表現されている植栽は竣工からの初期の生育期間を経たものを想定して描いており、竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。※エントランスホール完成予想図は図面を基に描き起こしたもので形状・色等は実際とは異なります。なお、外観形状の細部、設備機器等は表現しておりません。また、家具・調度品・備品等は変更になる場合があります。※概念図は計画段階の図面を基に描き起こしたもので実際とは異なる場合がります。※1.不動産経済研究所調べ。※2.住まいサーフィン調べ。新築マンションアフターサービス満足度ランキング2017年版より抜粋。

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コンセプト

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18.5.21
2018年6月4日(月)~7日(木)は事務所移転のため、モデルルームのご案内ができません。6月8日(金)より、通常どおり営業いたします。
18.4.27
建物工事が順調に進み、まもなく竣工いたします(2018年5月下旬竣工予定)。お引渡しは、2018年7月下旬予定です。
18.2.1
[ コンセプトルーム公開中 ] 大濠サロンにてコンセプトルームをご案内しております(キッチン・洗面室・浴室等の設備仕様をご覧いただけます)。来場予約ボタン、もしくはフリーダイヤルよりご予約ください。