パークリュクス蒲田一丁目
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パークリュクス蒲田一丁目 現地販売センター

東京都大田区蒲田一丁目5番19号(住居表示)

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三井不動産レジデンシャル

物件概要

長期的な利回りと現物資産としての価値が魅力

資産運用の利回り面で最低水準なのが銀行預金。日銀のマイナス金利政策で、いまや普通預金金利は0.001%にまでなっています。リスクはほぼないものの、100万円を1年間預けて10円の利息では運用といえるかどうか…。一方、ハイリスクハイリターンの代表格が株やFX。短期間で大きな利益を上げられる反面、投資額以上の損失を被るリスクもあります。そんななか人気を呼んでいるのが不動産投資。需要の高いコンパクトマンション経営なら、現物資産なので価値がゼロになってしまう心配は少ないといっていいでしょう。


ローン完済後の家賃収入が個人年金に

厚生年金の支給開始年齢が、国民年金と同じ65歳に引き上げられました。少子高齢化が進んでいることで、今後、支給開始年齢のさらなる引き上げや支給額の減少も十分に考えられるといっていいでしょう。そんな先々の公的年金が不透明な状況のなか、ローン完済後の毎月の家賃収入が年金代わりにもなるマンション経営は、未来への投資として注目されています。また、ローンの返済に家賃収入を充てることができる敷居の低さも見逃せません。

※収益は、物件価格や金融機関の金利などによって変わります。また、マンション経営は、家賃下落、空室等のリスクが発生する恐れがあります。公租公課、管理費、修繕費などの維持費用が別途かかります。

物価の上昇と連動して高まる不動産価値

アベノミクスでは、2%のインフレ目標を掲げ、その実現のために無制限の量的緩和(通貨供給量の拡大)を公約しています。インフレで物価が上昇すると貨幣価値が低下する(インフレ前に1万円で買えたものが1万円では買えなくなる)ので、現金や貯金額の実質価値が目減りしてしまいます。これに対し、不動産の価値は物価上昇と連動して高まっていくため、インフレ傾向が進んでも目減りすることは少ないものと考えられます。今後のインフレ対策としても、マンションへの投資は意味があるといえるのではないでしょうか。


将来の選択肢の多さが人生のゆとりになる

マンション投資は、年金対策をはじめ資産としてのさまざまなメリットが期待できますが、自身と家族の将来に多くの選択肢が加わるという点でも大きな価値があるといっていいでしょう。たとえば、購入当初は自身で住み結婚後に賃貸運用したり、老後や独立した子どもの住まいとして使うこともその一つ。また、投資収益の増大やリスクの分散を考え、複数の投資用マンションを所有するオーナーも多くなっています。さらに、景気動向によっては売却という選択もあります。

[概念図]

相続税課税評価額が現金とは異なります

不動産の相続税の課税評価は原則として相続税評価額によって行われます。相続税評価額の計算は、土地は「路線価方式」や「倍率方式」で求め、家屋は「固定資産税評価額」が相続財産の価額になります。※所有権のある分譲マンションの評価については、土地部分はマンションが建っている敷地全体を路線価もしくは倍率方式で評価し、その持ち分に応じて計算します。建物の評価は区分所有している部分の固定資産税評価額を基にして行われます。現金や預金は額面そのものが相続税評価額となりますが、上記の様にして求めた相続不動産の相続税評価額が、現金・預金と比べて低くなった場合には、それだけ相続税額が相対的に軽減されることになり、相続税を課税される方には相続税の節税効果があったということとなります。

※ただし相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた土地・建物については、土地は取得価格、建物は減価償却費を差引いた価格を基に課税されます。

万一の際はローン残債ゼロで遺族に受け継がれる

マンションをローンで購入する際、その借入の条件となっていることが多いのが団体信用生命保険です。これは、ローン契約者が死亡したり高度障害状態の時に、残債を保険会社が肩代わりしてくれるというもの。そのため、遺族にはローンの残債がゼロになったマンションがそっくり残ることになり、毎月の家賃収入を遺族年金のように受け取ったり、売却してまとまった現金を得ることも可能です。このように一般の生命保険代わりになることから、加入している保険の見直しをして家計の節約につなげることもできます。

高い信頼性と大きな安心感が待っている

マンション経営を始めるには、立地選定、建物品質から物件売買、賃貸運営、マンション管理までのすべてにおいて高い信頼性と安心感が不可欠です。三井不動産レジデンシャルでは、実績あるグループ力を最大限に活かし、長期の安定したマンション経営をサポート。購入前から将来の売却まで、トータルでおまかせいただけます。

[グループ概念図]

オーナー業務とリスクを軽減する

サポートシステム

マンション経営は、その部屋のオーナーとしての事業経営であるため、空室・滞納対策、入・退去管理、修繕対応といったさまざまな業務が不可欠です。三井不動産レジデンシャルグループの三井ホームエステートでは、そんな繁雑な業務とリスクを軽減する多彩なサポートシステムをご用意。その根幹となるのが、空室時の賃料の心配が不要な「一括借上システム」と、業務の多くを代行する「オーナー代行システム」です。そのほか、家賃滞納、退去後の原状回復、設備機器の故障に対する保証システムなどもご用意し、どなたも安心してスタートいただけます。

三井ホームエステートのサポート

マンションの資産価値を維持する保守・管理体制

マンションの資産価値を高く維持していく上で非常に重要なのが、緻密な保守・管理です。三井不動産グループでは、建物や設備のアフターサービスを売主である三井不動産レジデンシャルが担当。そして、日々の清掃や植栽のお手入れといった管理業務、30年にわたる長期修繕計画のご提案などを三井不動産レジデンシャルサービスが担当します。また、理事・役員業務を代行する「第三者管理」サービスにより、オーナーの負担軽減にも貢献。それぞれが高いレベルで責任を果たすことで、劣化リスクを最大限に低減させ、竣工時の優れた資産性を永く保ちます。

人も企業も東京とその近郊に

総務省の2018年住民基本台帳人口移動報告によると、東京圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)の転入超過数は過去最高で、23年連続のプラス。そしてその9割以上が15歳から29歳までの若者となっています。また、企業においても、1都3県の本社転入超過が8年連続で続いています。この、東京とその近郊に多くの人と企業が流れ込んでいる状況は、賃貸住宅の需要が高い状態で維持されていることを意味しているといっていいでしょう。


東京23区で求められているコンパクトマンション

東京23区の2015年の単独世帯数は、1985年の約2倍となる約240万人。この単独世帯の増加傾向は今後も続き、2040年には約290万人になる見込みです。これほど単身者が増えている一方、23区のいわゆるワンルームマンション供給戸数は大きな伸びを示していません。その理由の一つが、区ごとに設けられている条例・指導要綱(通称「ワンルームマンション条例」)。たとえば大田区では、一戸の床面積が25㎡未満の建物は建てられないなどの制限が設けられています。つまり、ワンルームを中心としたコンパクトマンションは、“求められる存在”であるといえるのではないでしょうか。

※東京都総務局「東京都世帯数の予測」平成31年3月


長期安定傾向にある東京23区のマンション賃料

人口の東京一極集中や良好な雇用環境などを背景に、東京23区内のマンション賃料は、2012年下期以降ずっと安定(オフィス等と比べても)しています。専有面積40㎡以下のコンパクトマンションにおける1㎡あたりの賃料を2012年下期と2018年下期で比較すると、新築の場合約3%の上昇。この傾向は今後も堅調に推移するものと予測されています。※また、都心の一部では、契約更新のタイミングでの賃料値上げも見られています。

※株式会社三井住友トラスト基礎研究所・賃料INDEX Report(2019年9月)による

三井不動産レジデンシャルがオーナーの賃借人付分譲

三井不動産レジデンシャルがオーナーとして賃貸借契約締結済の住戸なら、マンション購入の時点で入居者がいるため、空室リスクがなく、すぐにマンション経営を始めることが可能です。

すでに貸借人がいる状態で購入する賃借人付分譲なら、初期の空室リスクがなく、売買契約成立後、引渡しを受けた時点から家賃収入が発生します。また、利回りや賃料収入が実績ベースで計算ができるため投資計画が立てやすくなります。

一般的なマンション経営の場合、賃料設定や入居者募集など、手間とノウハウ、そして資金が必要です。賃料の設定一つ取っても、立地や周辺の相場、時期などを考慮しないといけません。しかし、賃借人付分譲なら賃料は確定した状態で引き継がれ、購入直後は入居者募集を行う必要がなく手間がかからないため、不動産投資初心者でもすぐにマンション経営をはじめることが可能です。

賃借人付分譲の手続きが初めての方も多くいらっしゃいますが、賃貸借契約の引き継ぎの手続きや賃借人の通知は三井不動産レジデンシャルおよび賃貸管理会社である三井ホームエステートが対応いたします。