34不動産を売却するときの税金 譲渡所得の計算方法昔購入したマイホームを売却するが、購入時の契約書類を紛失してしまった。購入したときの書類がない場合、概算取得費（譲渡収入×5％）により申告するしかない？1999年（平成11年） 木造：159,300円（1㎡あたり）159,300円×80㎡＝12,744,000円1999年（平成11年）7月～2013年（平成25年）2月 13年7ヶ月→14年※12,744,000円×0.9×0.031（33年）×14年＝4,977,806円2013年（平成25年）2月～2025年（令和7年）6月 12年４ヶ月→12年※7,766,194円×0.9×0.031（33年）×12年＝2,600,121円12,744,000円−4,977,806円＝7,766,194円30,000,000円−7,766,194円＝22,233,806円7,766,194円−2,600,121円＝5,166,073円27,399,879円中古で購入した住宅を売却した場合の取得費の計算売却時の建物の取得費税金の手引きマイホーム用※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。譲渡所得計算上の取得費は、実額計算か概算取得費（譲渡収入金額×5％）とされています。実額計算は購入時の契約書等により証明できます。しかし、契約書類等を紛失してしまった場合、すべて概算取得費（譲渡収入金額×5％）で計算するというわけでもありません。契約書以外の証明資料により、客観的にみて相当の根拠があると認められる場合は、実額計算で申告することができます。下記①～⑧のような証明書類をできるだけ用意して、＂購入の契約書類等を紛失した理由＂＂購入当時の状況＂＂証明書類等から取得費を計算した根拠＂を記載した書面を税務署に提出します。その内容に信ぴょう性があると認められると、その申告は認められます。【証明資料】①購入先、建築の請負業者に売買契約書等の証明資料が保存されていればその資料②分譲した不動産業者の、分譲当時の価格が記載されているパンフレット等③マンション等の管理組合に保存されている分譲時の資料④当該マンション･分譲地の類似物件を所有する者が持っている分譲時の契約書等⑤購入代金として支払った金額が記載されている通帳等⑥住宅ローンの入金、住宅ローンの支払いがある通帳等⑦住宅ローンの金銭消費貸借契約書、ローンの償還表等⑧乙欄に抵当権の設定金額（借入金の金額）の記載がある登記事項証明書さらに土地・建物購入時の状況が以下のような条件を満たしている必要があります。【状況説明】a.確実に金銭で購入又は建築したことが推定されることb.第三者間の取引であり、取引価格又は建築価額に特別な調整要因がないと推定されることc.交換の特例や買換えの特例等による取得でないこと（特例適用の有無は税務署に確認可能）d.土地の場合、購入当時に市場性のある土地であると推定されることe.土地の価格を市街地価格指数で推定する場合、そのデータが適切であると思われる地域であること上記のような証明資料と購入時の状況を証明する書類に加え、下記データにより当時の土地、建築価額を推定し、検証します。但し、これらの指数は、あくまで購入当時の価額推定のためのデータで､個々の土地・建物価額を直接証明する数字ではありません。【客観的データ】（イ）土地一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」をもとにして、土地の売却価格に指数の割合を乗ずることにより購入当時の価格を推定する方法です。（ロ）建物「建物の標準的な建築価額表」（国土交通省のデータをもとに国税庁が作成）をもとにして、購入当時の建築価額を推定する方法です。1999年（平成11年）7月建築の戸建（木造、登記面積80㎡）を2013年（平成25年）2月に3,000万円（土地・建物一括、内訳は不明）で購入し、2025年（令和7年）6月に売却した場合の土地・建物の取得費の計算方法を教えてください。①購入価額を土地と建物の金額に区分する1999年（平成11年）新築時の建物価額を建物の標準的な建築価額表を用いて算出し、新築時から購入時までの減価の額を計算して、購入時の建物の取得価額を求めます。その建物の取得価額を一括購入価額から差し引いた金額が土地の取得価額となります。新築時の建物の建築価額新築時から取得日までの減価の額購入時の建物の取得価額購入時の土地の取得価額②建物について取得日から売却日までの減価の額を計算する③譲渡所得の計算の基礎となる取得費の金額①土地…22,233,806円+②建物…5,166,073円＝11Q.20A
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