40特別控除特別控除不動産を売却するときの税金 譲渡所得の計算方法売却代金 （注）譲渡費用を280万円と想定売却代金売却代金取得費譲渡費用80万円）−3取得費特別控除取得費譲渡費用80万円）−39●税額を求めます。所得税＝2,720万円×15.315％＝416万円住民税＝2,720万円× 5％＝136万円●税額を求めます。所得税＝1,000万円×10.21％※＝102万円住民税＝1,000万円× 4％＝40万円計算のポイント6,000万円,000万円＝1,000万円7,000万円,000万円＝2,720万円,000万円＝0円9,000万円現在の自宅は、1993年（平成5年）に購入した従前の自宅（取得費2,000万円）を2015年（平成27年）に6,000万円で売却し、同年にその売却代金と自己資金1,000万円を合計した7,000万円で買換えたものです。この時に特定居住用財産の買換え特例を利用しました。今般、この自宅について売却を検討しています（売却予定金額は9,000万円）が税金はどうなるでしょうか。購入1993年（平成5年）①2015年（平成27年）買換え特例を適用した税額は0円②2025年（令和7年）3,000万円特別控除を適用した税額③2015年（平成27年）と2025年（令和7年）の税額合計552万円です。①2015年（平成27年）3,000万円特別控除を適用したと仮定した税額②2025年（令和7年）3,000万円特別控除を適用した税額③2015年（平成27年）と2025年（令和7年）の税額合計142万円です。このように買換え特例を利用した場合、買換えしたときの税金はなくても、その後その買換資産を売却した場合には当初の売却時に3,000万円特別控除を適用した方が有利な場合があります。買換え特例を選択する場合は買換資産を10年を超えて所有するという長期的な目線で税法上の適用を考えなければなりません。※1993年（平成5年）から2015年（平成27年）までの10年超所有軽減税率（注）税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。取得費の引き継ぎ2015年（平成27年）に取得した自宅の取得費は、7,000万円ではなく、1993年（平成5年）の取得費2,000万円を引き継いでおり、これに1,000万円の自己資金を加えた3,000万円とみなされます。取得日はいつか？取得費2,000万円が引き継がれる一方で、取得日は引き継がれません。2015年（平成27年）に取得した自宅の取得日は2015年（平成27年）となります。売却2015年（平成27年）本来課税される譲渡益4,000万円取得費2,000万円購入2015年（平成27年）繰延べられた譲渡益4,000万円増加した取得費1,000万円引き継がれた2,000万円特定居住用財産の買換え特例を受けて購入したマイホームを売却する場合の税額2,000万円,000万円−（3,000万円＋22015年（平成27年）の時点で買換え特例を使わず購入していた場合の税額,000万円−2 6 （注）譲渡費用は考慮しない,000万円−3 9,000万円−（7,000万円＋2特定居住用財産の買換え特例のポイント税金の手引きマイホーム用居住している自宅であるため3,000万円特別控除を利用することはできます。但し、現在の自宅は2015年（平成27年）に取得したものであり、2025年（令和7年）に譲渡した場合は、譲渡した年の1月1日現在において10年超所有していないことになりますので、特定居住用財産の買換え特例や10年超所有軽減税率の特例は利用できません。なお、この自宅の譲渡所得計算上の取得費は、1993年（平成5年）に購入した従前の自宅の取得費2,000万円に自己資金1,000万円を加えた3,000万円となります。11売却2025年（令和7年）譲渡益6,000万円取得費3,000万円合計 552万円合計 142万円
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