12税金の手引き マイホーム用 =185万円367万円7,000万円‒(7,000万×5%+300万円)=6,350万円所得税=3,350万円×10.21%=342万円住民税=3,350万円× 4%=134万円( 7,000万円×5%+300万円 )×2,000万円‒185万=1,815万円所得税=1,815万円×15.315%=277万円住民税=1,815万円× 5%= 90万円合計476万円2,000万円7,000万円合計不動産を売却するときの税金 譲渡収入譲渡所得取得費譲渡費用特別控除6,350万円‒3,000万円=3,350万円 譲渡所得の計算方法………………………………………………………………………………………………………………………3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例の比較店舗兼住宅の場合の居住用の買換え・事業用の買換えケース「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」① 譲渡所得を求めます② 課税譲渡所得 （3,000万円特別控除後）③ 「10年超所有軽減税率の特例」適用後の税額ケース「特定居住用財産の買換え特例」＋「長期譲渡所得の税率」① 譲渡収入金額…………………………………………………7,000万円‒5,000万=2,000万円② 取得費・譲渡費用…………………………………………………③ 譲渡所得………………………………………………………④ 税額……………………………………………………………476万円 ＞ 367万円所有期間が10年超の場合ケース1ケース2（注）税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。2025年（令和7年）分の確定申告においては、ケース2の特定居住用財産の買換え特例を選択した方が有利となります。「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」の適用要件を満たしている場合の税金はいくらですか。どうなりますか？「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率で課税されます。41マイホームの譲渡所得が3,000万円以下である場合は3,000万円特別控除の適用で税金は発生しません。3,000万円を超えたときは買換資産の価格により、「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」又は「特定居住用財産の買換え特例」の有利不利を比較する必要があります。親からの相続により取得した自宅（取得費不明、10年超所有）を2025年（令和7年）4月に7,000万円で譲渡しました。譲渡費用は300万円でした。上記ケース1と同じ条件で譲渡し、5,000万円の物件（取得費用を含む）に買換えた場合、特定居住用財産の買換え特例の適用を受けると税金は特定居住用財産の買換え特例を適用するには、買換資産の家屋の床面積が50㎡以上かつ土地面積が500㎡以下という要件があります。店舗兼住宅とその敷地を一括で譲渡して、その譲渡代金全額を使って店舗兼住宅とその敷地を取得し、特定居住用財産の買換え特例を適用する場合の面積要件の考え方は次のようになります。 家 屋…店舗兼住宅のうち居住用部分の床面積が50㎡以上であること 土 地…買換資産の土地全体が500㎡以下であることなお、譲渡した不動産の事業用部分については、特定事業用資産の買換え特例の適用を受けることが可能なケースもあります。11
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