売却した年２年目３年目４年目５年目A注意点は以下のようになります。──不動産を売却するときの税金 譲渡所得の計算方法損益通算・繰越控除は住宅ローン控除と併用できるそうだが、計算上の注意点は？居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除給与所得通算控除控除譲渡損失と繰越計算この年から住宅ローン控除が適用されます。■損益通算と譲渡損失繰越控除の計算方法例● 住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されます。損益● 5年目は繰越控除が適用できなくなりますが、買換えた物税金の手引きマイホーム用800万円譲渡損失譲渡損失の残800万円譲渡損失の繰越控除額譲渡損失の残800万円譲渡損失の繰越控除額▲1,600万円譲渡損失の残▲800万円800万円譲渡損失の繰越控除額800万円▲1,600万円▲800万円▲3,200万円▲2,400万円▲2,400万円しきれなかった損失を翌年以後の所得と相殺することをいいます。43損益通算とは、譲渡所得、不動産所得、事業所得等の計算上生じた損失を給与所得などの他の所得と相殺することをいい、繰越控除とはその相殺給与所得は800万円です。自宅を買換えましたが売却の際に3,200万円の譲渡損が発生しました。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件を満たしており住宅ローン控除を併用しています。売却した年の税金（損益通算）● 給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付されます。通算により翌年の住民税は所得税同様ゼロとなります。2年目以後の税金（繰越控除）● 売却した年の譲渡損失で引ききれなかった2,400万円（3,200万円－800万円）は翌年以後3年間その年の給与所得から順次控除されます。本ケースでは3年間にわたり控除され、各年の所得税はゼロになります。住民税は下表のように1年遅れで3年間ゼロとなります。件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになります。売却した年2年目3年目4年目5年目上記ケースの場合、5年目から住宅ローン控除が適用できることになります。売却した年から4年目までは課税所得がゼロとなってしまい、所得税が発生しないので税額控除としての住宅ローン控除は適用できなくなります。例えば住宅ローン控除について控除期間を10年として選択した場合、売却した年と同じ年に買換え資産を取得（入居）したとすると、1年目が起算点とはなりますが、4年間は初年度の損益通算と2年目から4年目の繰越控除をした結果、所得がゼロとなって適用できないことになるので、実際に適用される期間は6年間ということになります。11所得税住民税損益通算繰越控除損益通算繰越控除繰越控除繰越控除繰越控除繰越控除Q.25
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