POINT1.
家 賃 収 入
長期的な利回りと現物資産としての価値が魅力
資産運用の利回り面で最低水準なのが銀行預金。長期にわたった日銀のマイナス金利政策の影響で、今でも普通預金金利は低い状況が続いています。リスクはほぼないものの、運用といえるかどうか…。一方、ハイリスクハイリターンの代表格が株やFX。短期間で大きな利益を上げられる反面、投資額以上の損失を被るリスクもあります。そんななか人気を呼んでいるのが不動産投資。需要の高いコンパクトマンション経営なら、現物資産なので価値が大きく減損する可能性は比較的低いといっていいでしょう。
ローン完済後の家賃収入が個人年金に
厚生年金の支給開始年齢が、国民年金と同じ65歳に引き上げられました。少子高齢化が進んでいることで、今後、支給開始年齢のさらなる引き上げや支給額の減少も十分に考えられるといっていいでしょう。そんな先々の公的年金が不透明な状況のなか、ローン完済後の毎月の家賃収入が年金代わりにもなるマンション経営は、未来への投資として注目されています。また、ローンの返済に家賃収入を充てることができる敷居の低さも見逃せません。
※収益は、物件価格や金融機関の金利などによって変わります。また、マンション経営は、家賃下落、空室等のリスクが発生する恐れがあります。公租公課、管理費、修繕費などの維持費用が別途かかります。
POINT2.
現 物 資 産
物価の上昇と連動して高まる不動産価値
インフレで物価が上昇すると貨幣価値が低下する（インフレ前に1万円で買えたものが1万円では買えなくなる）ので、現金や貯金額の実質価値が目減りしてしまいます。これに対し、不動産の価値は物価上昇と連動して高まっていくため、インフレ傾向が進んでも目減りすることは少ないものと考えられます。今後のインフレ対策としても、マンションへの投資は意味があるといえるのではないでしょうか。
将来の選択肢の多さが人生のゆとりになる
マンション投資は、年金対策をはじめ資産としてのさまざまなメリットが期待できますが、自身と家族の将来に多くの選択肢が加わるという点でも大きな価値があるといっていいでしょう。たとえば、購入当初は自身で住み結婚後に賃貸運用したり、老後や独立した子どもの住まいとして使うこともその一つ。また、投資収益の増大やリスクの分散を考え、複数の投資用マンションを所有するオーナーも多くなっています。さらに、景気動向によっては売却という選択もあります。
［概念図］
POINT3.
相 続 税 対 策
相続税課税評価額が現金とは異なります
不動産の相続税の課税評価は原則として相続税評価額によって行われます。相続税評価額の計算は、土地は「路線価方式」や「倍率方式」で求め、家屋は「固定資産税評価額」が相続財産の価額になります。※所有権のある分譲マンションの評価については、土地部分はマンションが建っている敷地全体を路線価もしくは倍率方式で評価し、その持ち分に応じて計算します。建物の評価は区分所有している部分の固定資産税評価額を基にして行われます。現金や預金は額面そのものが相続税評価額となりますが、上記の様にして求めた相続不動産の相続税評価額が、現金・預金と比べて低くなった場合には、それだけ相続税額が相対的に軽減されることになり、相続税を課税される方には相続税の節税効果があったということとなります。
※ただし相続開始前3年以内（令和6年1月1日から7年以内に変更、経過措置あり）に被相続人から贈与を受けた土地・建物については、その人の相続税の課税価格に贈与を受けた財産贈与時の価額を加算します。
［概念図］
※概念図の土地・建物の相続税評価額はあくまで参考評価額の1例です。
POINT4.
住宅ローン利用可能
万一の際はローン残債ゼロで遺族に受け継がれる
マンションをローンで購入する際、その借入の条件となっていることが多いのが団体信用生命保険です。これは、ローン契約者が死亡したり高度障害状態の時に、残債を保険会社が肩代わりしてくれるというもの。そのため、遺族にはローンの残債がゼロになったマンションがそっくり残ることになり、毎月の家賃収入を遺族年金のように受け取ったり、売却してまとまった現金を得ることも可能です。このように一般の生命保険代わりになることから、加入している保険の見直しをして家計の節約につなげることもできます。
POINT5.
都心・駅近・コンパクト
東京とその近郊への人口流入
総務省の2022年住民基本台帳人口移動報告によると、東京圏1都3県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の転入超過数は9万9519人で、前年に比べ1万7820人もの拡大を見せています。なかでも東京都の転入超過数は、前年より3万2590人拡大しており、都道府県別で最大となっています。これは、新型コロナウイルスの影響で2020年に鈍化した東京圏の人口の伸びが、再び大きな上昇基調に転じた事象であり、賃貸住宅の需要が維持されることを物語るものといっていいでしょう。
東京23区で求められているコンパクトマンション
東京23区の2015年の単独世帯数は、1985年の約2倍となる約240万人。この単独世帯の増加傾向は今後も続き、2040年には約290万人※になる見込みです。これほど単身者が増えている一方、23区のいわゆるワンルームマンション供給戸数は大きな伸びを示していません。その理由の一つが、区ごとに設けられている条例・指導要綱（通称「ワンルームマンション条例」）。たとえば中央区では、一戸の床面積が25㎡未満の建物は建てられないなどの制限が設けられています。つまり、ワンルームを中心としたコンパクトマンションは、“求められる存在”であるといえるのではないでしょうか。
※東京都総務局「東京都世帯数の予測」平成31年3月
※東京都総務局「東京都世帯数の予測」平成31年3月
※出典：各行政ホームページ ※一例です。
長期安定傾向にある東京23区のマンション賃料
人口の東京一極集中や良好な雇用環境などを背景に、東京23区内のマンション賃料は、2012年以降長らく安定しています。下のグラフは、直近5年間における、専有面積40㎡以下のコンパクトマンション1㎡あたりの賃料変化。新築の場合、2022年下期は2018年上期に比べて約3.6％上昇しており、この傾向は今後も堅調に推移するものと予測されています。また、都心の一部では、契約更新のタイミングでの賃料値上げも見られています。
※一般社団法人日本不動産研究所、アットホーム、ケン・コーポレーション：住宅マーケットインデックスの情報を元に作成